Zakup mieszkania lub samochodu za Bitcoiny w Polsce – jak to sformalizować?

Kupuj kryptowaluty BLIKiem ⚡

Błyskawiczne wpłaty bez opłat i prowizji na giełdzie OKX.

Kup krypto z 0% prowizji

Zakup mieszkania lub samochodu za Bitcoiny w Polsce formalizuje się na dwa sposoby: poprzez notarialną lub cywilnoprawną umowę zamiany praw majątkowych na dobro materialne, albo poprzez wcześniejszą sprzedaż kryptowaluty na walutę fiducjarną (PLN) i standardową umowę kupna-sprzedaży. W przypadku nieruchomości polskie prawo bezwzględnie wymaga aktu notarialnego z określeniem wartości w złotówkach dla celów podatkowych, z kolei przy autach wystarczy zwykła umowa ze zbywcą z odprowadzeniem podatku PCC oraz wykazaniem zysku kapitałowego w formularzu PIT-38. To twarda zasada. Urząd Skarbowy nie wybacza w tych kwestiach żadnych pomyłek.

Kupno domu czy luksusowego pojazdu za cyfrowe aktywa dawno przestało być abstrakcją dla garstki entuzjastów z forów dyskusyjnych. Ludzie z branży IT i wczesnej adopcji technologii blockchain mają obecnie potężne zyski na swoich portfelach sprzętowych. Chcą je spieniężyć. Problem polega na tym, że polski system prawny traktuje kryptowaluty jako prawa majątkowe. Złotówka to prawny środek płatniczy. Bitcoin nim nie jest. Więc kiedy idziesz do dewelopera lub handlarza samochodów, w świetle prawa nie dokonujesz płatności, tylko wymiany barterowej. Albo sprzedajesz bitcoiny na giełdzie kryptowalut, płacisz podatek i wchodzisz do salonu z gotówką na koncie. Wybór drogi determinuje cały ciąg zdarzeń przed urzędnikami.

Jak legalnie sfinalizować transakcję kryptowalutową na rynku nieruchomości?

W zdecydowanej większości przypadków deweloperzy w Polsce odmawiają przyjmowania bezpośrednich transferów on-chain na swoje firmowe adresy. Powód jest prozaiczny. Ustawa o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu (AML) nakłada na nich gigantyczne obowiązki sprawozdawcze. Księgowość dewelopera musiałaby wykazać dokładne źródło pochodzenia twoich bitcoinów. Zrobiliśmy na wdrożeniu u klienta w zeszłym roku taką transakcję na warszawskich Odolanach. Klient uparł się, że chce przelać BTC prosto z portfela Trezor na rzecz spółki deweloperskiej. Stanęło na tym, że notariusz kategorycznie odmówił wpisania adresu kryptograficznego do aktu, deweloper spanikował przez audyt, a my wprowadziliśmy poprawkę przed poniedziałkiem i przeprowadziliśmy to przez zaufany kantor OTC z wymianą na gotówkę prosto na rachunek powierniczy.

Polska ustawa prawo o notariacie wymaga wskazania ceny nabycia. Notariusz pobiera taksę notarialną i wylicza podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w oparciu o wartość wyrażoną w polskim złotym. Jeśli decydujecie się na umowę zamiany (mieszkanie za bitcoiny od osoby prywatnej), w akcie notarialnym musi znaleźć się dokładny przelicznik kursu z danej minuty. Wynika to z faktu, że obie strony transakcji muszą zapłacić podatek. Zamiana praw majątkowych rodzi obowiązek podatkowy dla nabywcy i zbywcy. Omijanie tego zapisu kończy się wezwaniem z Krajowej Administracji Skarbowej (KAS).

Kiedy bank zablokuje przelew z giełdy na poczet wkładu własnego?

Banki w Polsce nienawidzą kryptowalut. Departamenty compliance traktują każdy duży przelew przychodzący z giełdy takiej jak Binance, Kraken czy ZondaCrypto jako transakcję podwyższonego ryzyka. Sprzedałeś bitcoiny za milion złotych i zlecasz przelew SEPA na swoje konto w banku komercyjnym, żeby rano podpisać akt u notariusza. Budzisz się rano. Pieniądze nie doszły. Logujesz się do aplikacji, a tam wisi blokada środków na podstawie ustawy AML.

Prawda jest zresztą absolutnie taka, że te całe bankowe procedury compliance to często pic na wodę. Jak chłopaki z IT wrzucają logi z giełdy na bramkę fiat, to algorytmy banku wywalają czerwoną flagę z automatu, nikt tego w centrali nie czyta, po prostu blokują ci kasę na 72 godziny i radź sobie sam dzwoniąc na infolinię gdzie zdezorientowany konsultant nie ma pojęcia co to jest blockchain. Totalny absurd i strata czasu na biurokrację. Nikt ci nie pomoże przez telefon.

Żeby tego uniknąć, dobrym pomysłem jest rozbicie transakcji fiat na mniejsze transze lub skorzystanie z licencjonowanych instytucji płatniczych. Warto też zgromadzić pełną historię transakcji z giełdy (tzw. proof of funds). Bank poprosi o wygenerowanie pliku CSV z listą twoich wpłat i wypłat, żeby potwierdzić, że kryptowaluty kupiłeś z legalnego źródła pięć lat temu, a nie wyprałeś wczoraj przez miksery transakcji.

P O L E C A M Y:

Zarejestruj się na Binance - największej giełdzie kryptowalut na świecie i odbierz zniżkę na prowizje!

Odbierz zniżkę

Kupno samochodu za krypto z salonu i od osoby prywatnej – co wpisać w umowę?

Rynek motoryzacyjny jest o wiele bardziej liberalny. Kupując auto używane od sąsiada lub znajomego, możecie spisać zwykłą umowę zamiany. Wpisujecie w niej markę, model, numer VIN pojazdu oraz dokładną ilość Bitcoinów przesyłanych na wskazany adres publiczny. Wartość przedmiotu zamiany musi odpowiadać wartości rynkowej samochodu. Zaniżenie wartości BTC po to, by zapłacić mniejszy podatek w urzędzie, to najszybsza droga do kontroli skarbowej. Urzędnik i tak sprawdzi kurs z dnia podpisania umowy na popularnych serwisach śledzących rynek.

Salony samochodów luksusowych i dealerzy aut sportowych coraz częściej przyjmują płatności wirtualnymi walutami. Robią to jednak za pośrednictwem operatorów bramek płatniczych. Klient skanuje kod QR, wysyła bitcoiny, a operator w ułamku sekundy przewalutowuje je na złotówki i wysyła przelewem do dealera. Z punktu widzenia salonu, sprzedali auto za walutę fiat. Z punktu widzenia klienta, pozbył się kryptowaluty. To rodzi obowiązek podatkowy po stronie kupującego auto.

• Umowa kupna-sprzedaży samochodu opłacona gotówką z giełdy generuje u ciebie konieczność rozliczenia zysku kapitałowego na formularzu PIT-38 (prawie jedna piąta zysku idzie do państwa).
• Umowa zamiany z osobą prywatną wymaga dodatkowo zapłacenia podatku PCC od różnicy wartości zamienianych dóbr, co mocno komplikuje kalkulacje w urzędzie.
• Przy obu metodach KAS ma pełne prawo zażądać wglądu w historię twojego portfela sprzętowego.

Ile wynosi podatek od zakupu auta za wirtualne waluty?

Zbycie waluty wirtualnej opodatkowane jest stawką 19% od dochodu. Dochód to przychód ze sprzedaży (lub zamiany na auto) pomniejszony o udokumentowane koszty nabycia tego konkretnego bitcoina. Jeśli kupiłeś krypto za 10 tysięcy złotych, a dziś wymieniasz je na Porsche warte 500 tysięcy złotych, twój dochód wynosi 490 tysięcy. Od tego płacisz 19% podatku w kolejnym roku podatkowym do końca kwietnia. To BOLI każdego inwestora. Ludzie szukają optymalizacji, przenoszą rezydencje podatkowe do innych krajów, zakładają spółki. Polskie prawo jest tu twarde. Nie ma kwoty wolnej od podatku dla kryptowalut.

Dodatkowo w umowach cywilnoprawnych pojawia się PCC w wysokości 2%. Płaci go kupujący. W przypadku umowy zamiany, podatek płacą solidarnie obie strony od wartości rzeczy, od której przypada wyższy podatek. Brzmi to jak prawniczy bełkot, ale w praktyce oznacza, że urząd zawsze znajdzie podstawę do pobrania opłaty.

Wymiana barterowa czy przewalutowanie na złotówki – co się bardziej opłaca?

Zestawienie obu metod pokazuje wyraźnie, że z perspektywy świętego spokoju i braku problemów z notariuszem, wcześniejsza sprzedaż kryptowalut na giełdzie lub w kantorze OTC jest po prostu bezpieczniejsza. Zdejmujesz z barków zbywcy cały ciężar ryzyka kursowego. Wyobraźcie sobie sytuację, w której podpisujecie umowę zamiany mieszkania na 10 BTC. W drodze z kancelarii notarialnej do domu kurs bitcoina spada o 15%. Poprzedni właściciel mieszkania właśnie stracił potężny majątek i najprawdopodobniej będzie próbował podważyć akt notarialny w sądzie powołując się na wady oświadczenia woli. Rozliczanie w złotówkach ucina te spekulacje przy samym korzeniu.

Wybór wydaje się oczywisty, choć zwolennicy decentralizacji będą bronić transakcji bezpośrednich do upadłego. Argumentują to niezależnością od systemu bankowego. Ja uważam to za niepotrzebne komplikowanie sobie życia przed polskim fiskusem. Skarbówka widzi transfery z giełd i ma narzędzia do analizy blockchaina (tzw. chainalysis). Ukrywanie faktu zamiany auta za bitcoiny poprzez niewpisanie tego do umowy to przestępstwo skarbowe.

Techniczne aspekty przelewów on-chain przy dużych kwotach

Przelewanie równowartości kilku milionów złotych w kryptowalutach z prywatnego portfela na adres dealera samochodowego lub kantoru OTC wymaga chłodnej głowy. W sieci Bitcoin opłaty transakcyjne (miner fees) rosną w godzinach szczytu. Zdarza się, że transakcja z niską opłatą utknie w mempoolu na kilkanaście godzin. Stoisz w salonie, podpisujesz papiery, a dealer nie widzi potwierdzeń na blockchainie. Nie wyda ci kluczyków do auta bez minimum trzech potwierdzeń sieci.

Zastosowanie sieci warstwy drugiej, takich jak Lightning Network, w ogóle nie wchodzi w grę przy zakupie nieruchomości. Limity płynności węzłów w kanałach LN są zbyt małe na przesyłanie równowartości setek tysięcy dolarów. Zostaje główny łańcuch (Layer 1). W sieci Ethereum problemem jest z kolei front-running i gigantyczne koszty gas fee przy gwałtownych ruchach rynkowych. Dlatego duzi gracze korzystają z usług brokerów pozagiełdowych. Wymieniasz krypto na gotówkę lub przelew w biurze kantoru przy kawie, dostajesz potwierdzenie legalnego pochodzenia środków i z tym papierem idziesz do banku, a potem do dewelopera.

Zastanawiacie się zresztą, dlaczego to na produkcji tak wyje na testach po drodze u banków? Sam się nad tym borykałem dzisiaj u siebie we wtorek analizując odrzucenia przelewów moich klientów. Banki boją się kar od KNF. Wolą odrzucić legalny przelew i stracić klienta, niż zapłacić wielomilionową karę za przepuszczenie brudnych pieniędzy. Wasz majątek kryptowalutowy jest dla nich gorącym kartoflem.

Ustalenie dokładnego źródła waluty wirtualnej wymaga przedstawienia historii z giełdy od momentu pierwszej wpłaty złotówek w waszym życiu. Jeśli kopaliście bitcoiny na własnych kartach graficznych w 2014 roku, musicie pokazać rachunki za prąd z tamtego okresu. To często niewykonalne. Wtedy zaczynają się prawdziwe schody z udowadnianiem urzędnikom, że nie jesteście oszustami podatkowymi. Chociaż prawdę mówiąc brakuje nam obecnie twardych danych z orzecznictwa sądów administracyjnych za wczoraj, więc wydaje się to tylko jedną z możliwych hipotez na najbliższe lata przed ostatecznym uregulowaniem rynku przez unijną dyrektywę MiCA.

Spróbujcie sami przepchnąć taką umowę przez lokalnego notariusza i dajcie znać, czy wyrzucił was za drzwi, czy poprosił o numer konta w PLN. Idę sprawdzić kurs bitcoina na giełdzie.

FAQ – Najczęściej zadawane pytania o transakcje kryptowalutowe

• Czy zakup mieszkania za Bitcoin jest w Polsce legalny?
  Tak. Zakup nieruchomości za kryptowaluty jest w Polsce legalny, jednak forma transakcji wymaga zawarcia notarialnej umowy zamiany lub uprzedniego spieniężenia kryptowaluty i podpisania klasycznej umowy kupna-sprzedaży w walucie polskiej.
• Jaki podatek płaci się przy zakupie auta za kryptowaluty?
  Kupujący płaci podatek PCC (2% od wartości rynkowej pojazdu). Dodatkowo strona pozbywająca się kryptowaluty musi odprowadzić 19% podatku od zysków kapitałowych (PIT-38) z tytułu odpłatnego zbycia waluty wirtualnej.
• Czy notariusz przyjmie zapłatę w Bitcoinach do depozytu?
  Polscy notariusze nie przyjmują kryptowalut na rachunki depozytowe kancelarii. Akceptują wyłącznie przelewy w walutach fiducjarnych. Rozliczenie w krypto musi odbyć się bezpośrednio między portfelami kupującego i sprzedającego.
• Jak udokumentować pochodzenie środków z kryptowalut?
  Należy przedstawić wyciągi z giełd kryptowalutowych (historia wpłat fiat, historia transakcji rynkowych, wypłaty), zrzuty ekranu z portfeli sprzętowych oraz zaświadczenia z licencjonowanych kantorów wymiany.
• Czy deweloperzy w Polsce akceptują płatności w krypto?
  Bezpośrednio na firmowy portfel robi to promil rynku ze względu na surowe przepisy AML. Większość deweloperów korzysta z pośredników płatności, którzy natychmiast przewalutowują przesyłane krypto na złotówki trafiające na rachunek powierniczy.
• Co to jest umowa zamiany kryptowaluty na rzecz?
  To umowa cywilnoprawna uregulowana w Kodeksie cywilnym, w której jedna strona przenosi własność rzeczy (np. samochodu), a druga strona przenosi prawa majątkowe (określoną ilość jednostek kryptowaluty). Obie strony muszą odprowadzić należne podatki.

Bibliografia

1. Ministerstwo Finansów – https://www.gov.pl/web/finanse
2. Główny Urząd Statystyczny – https://stat.gov.pl
3. Krajowa Izba Notarialna – https://krn.org.pl
4. Komisja Nadzoru Finansowego – https://www.knf.gov.pl
5. Generalny Inspektor Informacji Finansowej – https://www.gov.pl/web/finanse/giif

Kupuj kryptowaluty BLIKiem ⚡

Błyskawiczne wpłaty bez opłat i prowizji na giełdzie OKX.

Kup krypto z 0% prowizji